Publié le 06/06/2022
Un projet d’investissement locatif ne s’improvise pas. Financement, rentabilité locative, avantages fiscaux, gestion de la location… comment réaliser au mieux ce projet ?
De nombreux points doivent être passés en revue. Vous vous intéresserez donc :
- - à l’objectif de cet achat : ne vous précipitez pas et posez-vous les bonnes questions. Souhaiterez-vous récupérer le bien pour vous-même dans un avenir que vous avez défini ? Souhaiterez-vous vendre pour réaliser une plus-value une fois le remboursement terminé ? Est-ce une manière de constituer une rente ?
- - au financement : renseignez-vous sur votre capacité d’emprunt en consultant des banques ou des courtiers en prêts immobiliers.
- - au marché locatif du secteur où vous souhaitez investir : choisissez une ville où il y a de la demande. Pour attirer des futurs locataires, privilégiez des quartiers bien desservis par les transports et à proximité des commerces.
- - au type de logement (neuf, ancien) : le prix au m² est moins cher dans l’ancien. La rentabilité est plus importante mais il y a plus d’impôts à payer et il peut y avoir des travaux à réaliser.
L’immobilier neuf est plus cher à l’achat. La rentabilité est moins bonne mais il n’y a pas de travaux à prévoir et on génère des économies d’impôts.
- - au type de location (vide ou meublé) : Le prix à la location est moins élevé, il est donc plus facile de trouver des locataires. Le bail d’une location vide est de 3 ans. Cela réduit le turn-over des locataires.
La rentabilité d’un logement meublé est plus importante que le logement vide. Le logement meublé se loue plus cher et vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.
- - aux frais annexes : ne sous-estimez pas les frais tels que les travaux à prévoir, l’entretien, la taxe foncière, éventuellement les charges de copropriété, sans oublier les différentes assurances et les impôts supplémentaires conséquence de la déclaration de vos loyers.
- - à la fiscalité : il existe plusieurs dispositifs défiscalisants comme la loi Pinel par exemple pour l’immobilier neuf. Prenez donc le temps de vous renseigner, car ce temps peut vous permettre de bénéficier de belles réductions d’impôts.
- - à la fixation du loyer : faites-vous conseiller par une agence immobilière pour définir le loyer. Un bien loué trop cher mettra peut-être plus de temps à se louer ou, plus gênant, entraînera du turn-over.
- - au choix du locataire : bien étudier la situation des personnes en s’assurant de revenus stables et idéalement avec des garants.
- - à la gestion locative : être bailleur implique d’avoir du temps pour vous en occuper. Vous aurez à réaliser des petits travaux, organiser des visites, relancer des locataires qui ne payent pas leur loyer. Prendre un intermédiaire pour s’occuper de la gestion de votre bien diminuera votre rentabilité mais c’est sans doute le prix de l’efficacité et de la sérénité.
Source :
Se loger
Julien BOUKO – directeur d’agence.